¿Tienes un terreno y quieres sacarle rentabilidad económica? Si tienes un terreno que no utilizas y quieres aprovecharlo para obtener recursos económicos es muy probable que te hayas preguntado qué impuestos debes hacerte cargo. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la fiscalidad del alquiler de terrenos destinados a actividades económicas.
Imaginemos que has puesto un anuncio en algún portal de intermediación inmobiliaria y una persona se interesa por el terreno que tienes anunciado. Al parecer esta persona que arrienda el terrero desarrollará su actividad económica en este terreno. Este hecho es relevante ya que si la persona que arrienda el terreno es empresario podría tener consecuencias fiscales. Así, el artículo 5 de la Ley 37/1992, define las actividades empresariales o profesionales como “las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
¿La operación de arrendamiento está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido?
Si aplicamos lo dispuesto en el artículo 5 c) de la Ley 37/1992, esta operación estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). En dicha normativa se especifica que quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. En el ejemplo que mencionamos en la introducción de este artículo se desprende que hay habitualidad en obtención de ingresos y, por lo tanto, se le considerará como arrendador de bienes. Esto es debido a que el arrendamiento del terreno mediante contraprestación determina la condición de empresario a efectos del IVA del arrendador (el propietario del terreno).
¿Tiene relevancia la actividad que se lleve a cabo en el terreno?
Depende. Tal y como acabamos de mencionar, en la normativa vigente, la Ley 37/1992, se especifica que quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo tendrán la consideración des arrendadores de bienes. Es decir, no se especifica ninguna actividad que dé lugar a tener que tributar por el IVA. Es más, el artículo 11 de la Ley 37/1992 define las prestaciones de servicios como toda operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con la Ley del Impuesto no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.
Podría ser aplicable una exención al IVA en función de la operación. Dicha exención aparece regulada en el artículo 20, apartado uno, número 23º de la Ley 37/1992 y declara exentas las siguientes operaciones:
● Terrenos, incluidas las construcciones inmobiliarias de carácter agrario utilizadas para la explotación de una finca rústica.
● Construcciones inmobiliarias dedicadas a actividades de ganadería independiente de la explotación del suelo.
Por contra, no se aplica la exención en los siguientes supuestos:
● Los arrendamientos de terrenos para estacionamientos de vehículos.
● Los arrendamientos de terrenos para depósito o almacenaje de bienes, mercancías o productos, o para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial.
● La constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute sobre los bienes a que se refieren las letras a´), b´), c´), e´) y f´) anteriores.”.
De este modo, si por ejemplo en el terreno se construye una infraestructura de punto de recarga de vehículos eléctricos, la operación estará sujeta y no exenta del IVA. Esto es debido a que la construcción que se va a realizar en el terreno se trata de una infraestructura afectada a una actividad empresarial. Así mismo ocurre en el supuesto de que el arrendatario construyera placas solares o aerogeneradores para producir electricidad. Si quieres saber qué hay que tener en cuenta en cuanto al arrendamiento de terrenos rústicos para instalar aerogeneradores, visita este enlace.
¿Qué obligaciones fiscales se debe hacer frente?
● Presentar declaraciones relativas al comienzo, modificación y cese de las actividades que determinen su sujeción a los impuestos.
● Solicitar de la Administración el número de identificación fiscal.
● Expedir y entregar factura de todas sus operaciones, ajustada a lo que se determine reglamentariamente.
● Llevar la contabilidad y los registros que se establezcan en la forma definida reglamentariamente, sin perjuicio de lo dispuesto en el Código de Comercio y demás normas contables.
● Presentar periódicamente o a requerimiento de la Administración, información relativa a sus operaciones económicas con terceras personas y, en particular, una declaración recapitulativa de operaciones intracomunitarias.
● Presentar las declaraciones-liquidaciones correspondientes e ingresar el importe de los impuestos o tributos.
● Presentar una declaración-resumen anual.
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Para conocer cómo aplica el IRPF, debemos atender a lo dispuesto en el artículo 22 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
En este artículo se especifica que tendrán la consideración de rendimientos íntegros del capital inmobiliario los procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Por lo tanto los ingresos que se obtengan como consecuencia del terreno deberán tributar por el IRPF.
Ante tal circunstancia, computamos como rendimiento íntegro del capital inmobiliario del arrendador el importe obtenido del arrendatario excluyendo el IVA.
¿Hay que aplicar retenciones?
En este supuesto, en el que el terreno se va a destinar a una actividad económica, se aplica la regla del artículo 99 de la LIRPF, el artículo 75 del Reglamento del Impuesto Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo. Por lo tanto, con independencia de su calificación, en los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos se aplicará retención.
El arrendatario, que es la persona que abona el alquiler, está obligado a practicar una retención sobre todos los conceptos que se paguen al arrendador con la única excepción del IVA, ingresando dicha suma en Hacienda.
El tipo de retención que se aplicará será del 15%.