Seguro que alguna vez has escuchado que cada vez se utilizan más energías como las eólicas o las fotovoltaicas, energías renovables que permiten generar electricidad de una forma más sostenible y respetuosa con el medio ambiente.
Recientemente ha habido un aumento muy notorio en cuanto a la cantidad de solares o terrenos que se destinan a la producción de electricidad a través de energías renovables. Muchos propietarios de terrenos que estaban prácticamente en desuso han optado por arrendar los terrenos y, así, obtener una rentabilidad fija mensual. En este artículo veremos todo lo que tienes que saber, tanto aspectos legales como obligaciones tributarias, si vas a arrendar un finca rústica o terreno para producir electricidad mediante la instalación de plantas eólicas o fotovoltaicas.
Aspectos a tener en cuenta si se va arrendar un terreno con la finalidad de que sea explotado para producir energías renovables
Cuando se pretende iniciar un arrendamiento es preciso tener presente algunos aspectos muy relevantes.
(a) Contrato: para proteger los intereses de las partes implicadas en el arrendamiento es muy recomendable redactar y firmar un contrato de arrendamiento en el cual se detallen y regulen todos los derechos y obligaciones de las partes. En este contrato se detalla quién se hará cargo de los eventuales desperfectos en la propiedad durante la instalación de las plantas eólicas y paneles solares, cuanto van a durar las obras de instalación, la cuantía o renta mensual, gastos y tributos o impuestos que satisfacerá el inquilino, etcétera.
(b) Duración del contrato: se suele fijar una duración aproximada de entre 25 y 30 años. Durante este periodo de explotación, el inquilino utilizará el terreno con el objetivo de generar energía eléctrica a través de aerogeneradores y placas solares. Es muy habitual que una vez haya transcurrido dicho plazo, el inquilino retire los paneles e instalaciones del terreno para que éste pueda ser utilizado para otra actividad como la agricultura, ganadería, etcétera.
(c) Idoneidad del terreno: el terreno debe tener la calificación urbanística de no urbanizable, tener una extensión mínima de 15.000m2 de superficie, debe tener acceso a líneas de alta tensión para canalizar la energía eléctrica generada y, además, que no existan servidumbres de paso en el terreno.
Obligaciones tributarias del propietario del terreno rústico que va a ser objeto de arrendamiento para la instalación de una planta fotovoltaica o aerogeneradores
Cuando el propietario vaya a arrendar el terreno rústico, se plantearán principalmente dos dudas:
(a) En cuanto al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), si existe la obligación de cursar el alta en el censo de empresarios en la AEAT y, consecuentemente, si hay que presentar las declaraciones o liquidaciones de este impuesto, facturando tal operación y cuál es el tipo impositivo que se aplicará.
(b) En cuanto a la obligación de practicar retenciones del Impuesto sobre los Rentas de las Personas Físicas.
Ante tal preguntas, conviene diferenciar dos supuestos: (a) si el propietario se dedica a la actividad económica de arrendar terrenos (b) si el propietario no se dedica a dicha actividad económica. De este modo, si el propietario sí que lleva a cabo dicha actividad tendrá que estar dado de alta en esta actividad económica y hacer las declaraciones o liquidaciones del impuesto (IVA) correspondiente por el desempeño o ejercicio de esta actividad económica. En cambio, si el propietario no se dedica a dicha actividad económica, no es actividad económica de arrendamiento de inmuebles y por lo tanto no tendrá tales obligaciones.
Es relevante tener en cuenta la Consulta Vinculante nº V2986-20 para determinar exactamente cómo será la gestión tributaria del arrendador de terrenos rústicos. En esta Consulta Vinculante sale a colación uno de los aspectos más relevantes para determinar si el arrendador de terrenos rústicos debe estar dado de alta en el censo de empresarios, concretamente se menciona el artículo 5 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, en el cuál se define el concepto de empresario, siendo el apartado c) de este artículo el que encaja con el supuesto del arrendador de los terrenos rústicos para explotación energética: “Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.” Del mismo modo, el artículo 11 de la misma Ley del IVA considera los arrendamientos de bienes, industria o negocio, empresas o establecimientos mercantiles, con o sin opción de compra como hechos que denotan la obligatoriedad de estar dado de alta en el censo de empresarios y profesionales.